房價要修正多少？美國房市經驗教你買房

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在達到最高之後開始滑落，截至今年(2017)3月，歷經9年多全美100個都會區中，統計超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。其中，丹佛、三藩市這兩個都會區有超過98%的房屋價格均超過2007年的歷史高價，算是漲幅最高的都會區代表。換句話說,投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。

相對的，華人熟悉的拉斯維加斯(Las Vegas)都會區內，超過2007年的歷史高價的房價僅有0.6%；奧蘭多(Orlando)僅有4.4%；鳳凰城(Phoenix)僅有4.7%，這些都會區的平均房價等於是2007年歷史最高價的七~八成。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔取得置產，很可能發生目前行情仍低於原先購買的價格。

因此，有些人認為美國次貸金融危機發生後危機入市能獲取利益，依照上述拉斯維加斯等區域，買進後也不會上漲，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還低於歷史高價的七成。但若以美國房市熱門地區丹佛、三藩市為例，則發現迥然不同的情形。三藩市房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價也回到歷史新高。

為何呈現天差地別呢？根據美國知名房產網站Trulia表示，利用統計學分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。也就是說，三藩市都會區因為過去這幾年,因為當地居民收入與人口持續增加,房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出;拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上房價會因重大利空，使得房價大幅下滑，讓許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬鬆(俗稱:QE)政策、不斷地降息，加上外資湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口增加、房屋空置率低的優質區域，避免買在大量新房出籠，需要時間消化的新興開發區。只要在對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！