代書常見問題

1. 定金收據（要約書或斡旋金收據）2. 身分證正本3. 印章（買方為公司法人時，須備妥公司大小章）4. 身分證明文件三份（身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本）5. 買方為公司法人時，公司（變更）登記表或抄錄本影本6. 簽約款（各期價款應以現金、即期支票給付或以匯款、轉帳入履保專戶內）7. 預付規費（印花稅、地政規費、交屋時結算多退少補）8. 服務費頭款9. 買方授權代理人之授權書10.貸款應備文件(1)借款人及保證人財力證明(扣繳憑單、存摺影本、薪資表或在職證明等)(2)保證人身分證影本、印章(3)借款人的駕照或健保卡

1. 定金收據。2. 身分證正本（賣方為公司法人時，需備妥公司印鑑大小章）。3. 印鑑章。4. 土地、建物所有權狀。5. 最近一期地價稅單、房屋稅單（或契稅單）及水、電、瓦斯單據。6. 一年內申請之印鑑證明書二份（過戶使用一份，另一份備用）。7. 身分證明文件三份（戶口名簿影本或戶籍謄本）。8. 賣方為公司法人時，公司（變更）登記表正本或抄錄本。9. 貸款餘額證明或塗銷證明（設定金額如超過成交價，款項暫存履保無法出款）。10.出售房屋為國宅時，如屋齡未滿十五年，應檢附本人設籍滿一年之戶籍謄本一份。11.賣方委託代理人簽約之授權書。12.其他文件（如車位使用證明等）。

原則上不能。假設買方已經持有一間房屋但未貸款，要買第二間房屋，第二間房屋目前最多只能貸款六成，且第一間房屋貸款用途不能用做購屋。銀行會請買方說明並切結第一間房屋貸款的用途，例如貸款出來的資金是用於股市等，詳細仍以個案狀況而定。「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」問與答Q 1：自然人名下已有1戶「房貸」，另以其他房屋(含基地)為抵押，向金融機構申辦貸款者，是否適用本規定之規範？答：1、自然人名下已有1戶「房貸」，另以其他房屋(含基地)為抵押辦理貸款，金融機構應核實認定其借款用途，如其借款用途係屬購買特定地區之住宅(含基地)，則應適用本規定之規範。2、爲確實掌控借款人資金流向，金融機構應於同意申貸時，請該借款人切結聲明其願按申貸用途使用借款，以及未按申貸用途使用借款之違約效果(例如加計違約利息、收回貸款或其他不利效果)。金融機構並應事後查核，落實借款人切結事項。

不是。假設銀行評估房屋價值為500萬，最高貸款金額為銀行鑑價的8成，就是400萬。

依戶籍法57條規定：有戶籍國民年滿14歲者，應申請初領國民身分證，未滿14歲者，得申請發給。未成年人買賣不動產程序上與一般買賣同，但所需資料因為義務人或權利人而有所不同：（一）未成年人為義務人時：須以父母同時為未成年人之法定代理人，申請登記時除一般應附文件外，另須檢附該法定代理人之身分證明文件及印鑑證明，同時登記申請書及契約書須加蓋其法定代理人印鑑章。申請書備註欄須由法定代理人切結「確為未成年子女利益而處分，如有不實願負法律責任。」並蓋章。未成年人未滿7歲者，申請書及契約書免蓋其印章；滿7歲以上者，應蓋其普通印章。（二）未成年人為權利人時：須以父母同時為未成年人之法定代理人，申請登記時除一般應附文件外，另須檢附該法定代理人之身分證明文件，同時登記申請書及契約書須加蓋其普通印章。未成年人未滿7歲者，申請書及契約書免蓋其印章；滿7歲以上者，應蓋其普通印章。視同贈與，課徵贈與稅：  1.為成年子女購屋：依遺產及贈與稅法第五條第三款規定，以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。2. 為未成年子女購屋：依遺產及贈與稅法第五條第五款規定，限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與，應以贈與論課徵贈與稅；但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。

不是。會先過戶，才會用履約保證專戶中的金額或由買方申貸銀行幫「賣方」代清償塗銷。

A1：不用貸款：買方過戶前最少要補足總價款6成；過戶後三天內要補足剩餘4成。A2：需要貸款：例如買方貸款8成，需於過戶前補足價金2成，才可以送過戶；若後來只核貸7成，則需於過戶前補足3成，才可以送過戶。買方最遲應於完稅之日起十四個工作日內(有特別約定最後交屋日者，從其約定)，依約辦妥貸款撥款手續支付交屋款。

不是。過戶前：以合約書約定為主，除了買方貸款的部分，其他款項(自備款等)都要現金補足，入履約保證專戶，才能辦理過戶。過戶後：1.若賣方有貸款：由買方銀行代清償→向賣方銀行拿塗銷證明→去地政塗銷原抵押設定→申請謄本去給買方銀行→買方銀行將尾款入履保帳戶→買賣雙方簽結案單→履保帳戶的錢匯到賣方帳戶。2.若賣方無貸款：由買方銀行匯款入履保→買賣雙方簽結案單→履保帳戶的錢匯到賣方帳戶。

一、完稅後，依買賣合約之約定，由履約保證專戶出款繳納賣方應納之稅費，包含土地增值稅、隨徵房屋稅、逾期欠繳之房屋稅、地價稅、工程受益費等。二、確認買方銀行貸款進度，是否已核准、核准額度與尾款差額、利率、對保完成、設定表格用印等。三、確認買方除銀行貸款金額外，自備款差額匯入履約保證專戶。四、向稅捐處辦理查欠、送地政過戶、抵押權設定登記。五、查詢賣方銀行貸款餘額，是否有違約金，代清償後塗銷證明核發時間、地點、領取手續。六、回報賣方上述事項，並約定賣方自領或代領代辦塗銷抵押權手續。七、過戶、抵押權設定完成，領取新權狀及他項權利證明書。八、將撥款資料送回銀行，約定銀行撥款代清償時間。九、聯絡買方、經紀人交屋前驗屋。十、銀行撥款代清償完成，聯絡賣方去銀行領取塗銷證明，辦理塗銷抵押權設定。十一、塗銷抵押權完成，領取塗銷後謄本送回銀行，約定撥剩餘貸款金額匯入履約保證專戶。十二、聯絡賣方、買方、經紀人約定交屋時間、交屋應備文件及稅費補貼金額。

簽約→用印→申報契稅、土地增值稅→領取稅單→完稅→產權移轉登記(過戶核發新權狀) →代償房貸→領取清償證明→塗銷原貸款之抵押權→辦理交屋簽署結案文件→交易完成→賣方次年申報綜合所得稅。

原則上買賣過戶流程大約30-45天可以完成，但實際仍需以個案狀況而定。像是賣方沒有貸款，省去塗銷原貸款之抵押權步驟時間就可以縮短；土地增值稅辦理一般或是自用稅率、有無承租方搬家約定、買方貸款銀行選擇成數等也會影響辦理時間的長短。

(1) 帳戶轉帳/臨櫃匯款：匯入履約保證專戶(含第一筆款項)。(2) 現金付款。(3) 支票付款。地政士服務費會給客戶收據。（事務所為執行業務所得者，不用辦理營業登記及開立發票）