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商用不動產交易火爆!猜猜最貴的商辦在哪裡?

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商用不動產的趨勢,專家解析給你聽:https://lihi2.com/LFm3c
 
近期台積電在高雄設廠,帶動了當地的經濟之餘,也大大影響了附近的房價,商用不動產等辦公室的買賣租金頻頻創新高,像今年南山廣場辦公室的租金,已經超過台北101,新天價改寫了商辦租金市場,後疫情時代商用不動產的市場變化跟近期趨勢,是不是會影響整個買賣屋市場?就讓我們一探究竟。
 
商用不動產到底是什麼?
 
什麼叫商用不動產?信義全球資產顧問發展部郭逸君說明,像信義全球資產經營的是辦公室工業地產、土地商場店面等一般住宅以外的商用不動產,面對的客戶大多都是公司行號、企業法人。商用不動產在整個經濟環境來說,扮演了相當關鍵的角色,因為跟產業發展息息相關,企業如果要擴張,需要增加產能或聘用更多的員工,這時就會需要更多的辦公空間,要找地蓋廠房等,所以信義全球資產提供的服務內容,就是協助企業開疆闢土,幫企業主找到符合他們營運需求的商用不動產;跟這個產業一起共融共好,也是一直以來堅守的企業社會責任。
 
今年上半年交易量大爆發?
 
相較於住宅市場,商用不動產在今年上半年的交易呈現大爆發的趨勢,郭逸君分析,今年上半年商用不動產跟土地市場交易額加起來,有將近1000億元的市場規模,其中辦公室的交易額就占了近三成,這是現在投資人相當看重的一個產品,「我們有觀察到,受到國際通膨的影響,其實投資人在做資產配置的時候,會更願意將資金放在商用不動產,因為相較於其他的金融產品,商用不動產的發展比較穩健,可以保值、可以抗通膨」。
 
北市這棟辦公室買賣最貴!
 
郭逸君分享目前辦公室買賣較高的市場價格,就落在台北市京華城舊址,京華城因為台北購物商圈轉移和消費習慣改變,因而在2019年正式熄燈,現在正在改建成京華廣場頂級商辦園區,目前市場預測一坪單價會到250萬,價格相當可觀。
講到高價辦公室區域,信義區就是一個首席頂級商辦群聚的地方,像台北101、南山廣場、國泰置地,這些辦公室都是只租不售,而統一國際大樓則是有在做出售,像是去年保力達以14億多買下一層樓,拆算單價就超過210萬,創下現在辦公室成交單價新高,所以其實商辦產品現在來看仍非常具有增值潛力,這也是吸引現在企業主去布局相關資產、由租轉買的關鍵因素之一。
 
內科商辦帶動周遭發展
 
商用不動產的發展會帶動周遭商圈,除了最明顯的例子台北信義區之外,內科也是其中之一。郭逸君說,內科是台灣第一個都會型科學園區,像大家熟悉的指標大廠輝達、緯創、光寶等,在內科都有據點或是總部,一年就可以創造超過五兆的營收,一天進出內科上班的人潮就超過二十萬。
內科發展的過程非常特別,相較直接移植美國矽谷開發經驗、由政府促進產業升級政策的竹科,內科並非是由政府刻意規劃出來的,而是民間投資活動的展現,像西湖地段,本身已有一個相當成熟的商圈,捷運開通後有了交通便利的元素加持,讓其周邊區域發展更加活絡。
 
「超跑一條街」在哪?
 
內科有相當龐大的就業人口,不僅有居住需求,也會移動代步需求,所以內科還有一個特色是「超跑一條街」,你想得到的汽車品牌幾乎在內科都有設展售中心,像是港墘路上有奧斯特馬丁還有麥拉倫,在瑞光路上有法拉利、瑪莎拉蒂,在舊宗路則有賓士、BMW,在提頂大道有藍寶堅尼,另外電動車大廠特斯拉,也是在內湖設立台灣的營運總部。
 
辦公商圈換屋潮襲來
 
以台北市整個辦公商圈發展來看,台北市敦化南北路、南西東西路是台北最早發展的商辦大道,也可以說是台灣的金融華爾街,就是鈔票的聚集地,傳產、銀行、證券等產業都聚集在這,所以區域的辦公氣息是非常濃厚的,但因發展早,市區的辦公大樓普遍都已有30年以上,坪數、空間規劃可能都已不太符合現在的產業營運需求,企業主就會評估要換屋。整個辦公市場是由市中心向外擴張,像是士林、大直,現在陸續都有建商在蓋新的商辦大樓,形成新的辦公商圈,其實市區有蠻多大樓是拆掉改建,可能改建成新的商場、新的辦公大樓,未來整個城市地景也會有一番的改變。
除了辦公大樓舊換新之外,郭逸君觀察精華地段的市區辦公室現在也是買方相當關注的重點,雖然市區辦公室屋齡已非常老了,但位處精華地段,市區可開發的土地其實越來越少,若買方購入地坪大的老商辦,可以自用、收租,不過更看重的是未來開發、改建的效益。郭逸君分享:「今年上半年在市區有出現重磅商辦交易案,市區的新光中山大樓部分樓層以72億元售出,買方大有來頭,是金地遠實業公司,負責人是林顯東,他是長春集團創辦人林書鴻的長子,今年富比士公布的富豪榜中,林書鴻與宏福實業創辦人張聰淵並列榜首,是高資產客群。」
 
下半年商用不動產交易熱點?
 
郭逸君分析,延續上半年的市場熱度,下半年商用不動產的交易重點還是會在辦公室,除了雙北市以外,桃園、新竹、台中的辦公室廠也會逐步成長,交易動能不僅來自辦公室的舊換新、小換大、租轉買,還有另一個交易趨勢就是自用兼置產,意思是投資人去布局商用不動產,可以自用、可以收租,也可以視市場時機來去做處分獲利,就目前整體經濟環境來說,是一個相當彈性的資金運用策略。不過賣方處理處分資產時,還是盡可能貼近市場行情,縮短買賣雙方對價格的認知差距,才能夠有助於快速成交,而買方如果在今年有明確要購買商用不動產的購置需求,需要2到3個月的時間,包含簽約、辦理貸款等作業流程,所以現在開始看屋評估物件,或許可以在比較充裕的時間下,買到符合需求的標的。
 
看完本篇文章是否對商用不動產有更進一步的了解呢?也歡迎追蹤信義房屋房訊百科,持續關注更多房市資訊與知識唷!

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