商用不動產交易火爆！猜猜最貴的商辦在哪裡？

 

近期台積電在高雄設廠，帶動了當地的經濟之餘，也大大影響了附近的房價，商用不動產等辦公室的買賣租金頻頻創新高，像今年南山廣場辦公室的租金，已經超過台北101，新天價改寫了商辦租金市場，後疫情時代商用不動產的市場變化跟近期趨勢，是不是會影響整個買賣屋市場？就讓我們一探究竟。

 

 

什麼叫商用不動產？信義全球資產顧問發展部郭逸君說明，像信義全球資產經營的是辦公室工業地產、土地商場店面等一般住宅以外的商用不動產，面對的客戶大多都是公司行號、企業法人。商用不動產在整個經濟環境來說，扮演了相當關鍵的角色，因為跟產業發展息息相關，企業如果要擴張，需要增加產能或聘用更多的員工，這時就會需要更多的辦公空間，要找地蓋廠房等，所以信義全球資產提供的服務內容，就是協助企業開疆闢土，幫企業主找到符合他們營運需求的商用不動產；跟這個產業一起共融共好，也是一直以來堅守的企業社會責任。

 

 

相較於住宅市場，商用不動產在今年上半年的交易呈現大爆發的趨勢，郭逸君分析，今年上半年商用不動產跟土地市場交易額加起來，有將近1000億元的市場規模，其中辦公室的交易額就占了近三成，這是現在投資人相當看重的一個產品，「我們有觀察到，受到國際通膨的影響，其實投資人在做資產配置的時候，會更願意將資金放在商用不動產，因為相較於其他的金融產品，商用不動產的發展比較穩健，可以保值、可以抗通膨」。

 

 

郭逸君分享目前辦公室買賣較高的市場價格，就落在台北市京華城舊址，京華城因為台北購物商圈轉移和消費習慣改變，因而在2019年正式熄燈，現在正在改建成京華廣場頂級商辦園區，目前市場預測一坪單價會到250萬，價格相當可觀。

講到高價辦公室區域，信義區就是一個首席頂級商辦群聚的地方，像台北101、南山廣場、國泰置地，這些辦公室都是只租不售，而統一國際大樓則是有在做出售，像是去年保力達以14億多買下一層樓，拆算單價就超過210萬，創下現在辦公室成交單價新高，所以其實商辦產品現在來看仍非常具有增值潛力，這也是吸引現在企業主去布局相關資產、由租轉買的關鍵因素之一。

 

 

商用不動產的發展會帶動周遭商圈，除了最明顯的例子台北信義區之外，內科也是其中之一。郭逸君說，內科是台灣第一個都會型科學園區，像大家熟悉的指標大廠輝達、緯創、光寶等，在內科都有據點或是總部，一年就可以創造超過五兆的營收，一天進出內科上班的人潮就超過二十萬。

內科發展的過程非常特別，相較直接移植美國矽谷開發經驗、由政府促進產業升級政策的竹科，內科並非是由政府刻意規劃出來的，而是民間投資活動的展現，像西湖地段，本身已有一個相當成熟的商圈，捷運開通後有了交通便利的元素加持，讓其周邊區域發展更加活絡。

 

 

內科有相當龐大的就業人口，不僅有居住需求，也會移動代步需求，所以內科還有一個特色是「超跑一條街」，你想得到的汽車品牌幾乎在內科都有設展售中心，像是港墘路上有奧斯特馬丁還有麥拉倫，在瑞光路上有法拉利、瑪莎拉蒂，在舊宗路則有賓士、BMW，在提頂大道有藍寶堅尼，另外電動車大廠特斯拉，也是在內湖設立台灣的營運總部。

 

 

以台北市整個辦公商圈發展來看，台北市敦化南北路、南西東西路是台北最早發展的商辦大道，也可以說是台灣的金融華爾街，就是鈔票的聚集地，傳產、銀行、證券等產業都聚集在這，所以區域的辦公氣息是非常濃厚的，但因發展早，市區的辦公大樓普遍都已有30年以上，坪數、空間規劃可能都已不太符合現在的產業營運需求，企業主就會評估要換屋。整個辦公市場是由市中心向外擴張，像是士林、大直，現在陸續都有建商在蓋新的商辦大樓，形成新的辦公商圈，其實市區有蠻多大樓是拆掉改建，可能改建成新的商場、新的辦公大樓，未來整個城市地景也會有一番的改變。

除了辦公大樓舊換新之外，郭逸君觀察精華地段的市區辦公室現在也是買方相當關注的重點，雖然市區辦公室屋齡已非常老了，但位處精華地段，市區可開發的土地其實越來越少，若買方購入地坪大的老商辦，可以自用、收租，不過更看重的是未來開發、改建的效益。郭逸君分享：「今年上半年在市區有出現重磅商辦交易案，市區的新光中山大樓部分樓層以72億元售出，買方大有來頭，是金地遠實業公司，負責人是林顯東，他是長春集團創辦人林書鴻的長子，今年富比士公布的富豪榜中，林書鴻與宏福實業創辦人張聰淵並列榜首，是高資產客群。」

 

 

郭逸君分析，延續上半年的市場熱度，下半年商用不動產的交易重點還是會在辦公室，除了雙北市以外，桃園、新竹、台中的辦公室廠也會逐步成長，交易動能不僅來自辦公室的舊換新、小換大、租轉買，還有另一個交易趨勢就是自用兼置產，意思是投資人去布局商用不動產，可以自用、可以收租，也可以視市場時機來去做處分獲利，就目前整體經濟環境來說，是一個相當彈性的資金運用策略。不過賣方處理處分資產時，還是盡可能貼近市場行情，縮短買賣雙方對價格的認知差距，才能夠有助於快速成交，而買方如果在今年有明確要購買商用不動產的購置需求，需要2到3個月的時間，包含簽約、辦理貸款等作業流程，所以現在開始看屋評估物件，或許可以在比較充裕的時間下，買到符合需求的標的。

 

看完本篇文章是否對商用不動產有更進一步的了解呢？也歡迎追蹤信義房屋房訊百科，持續關注更多房市資訊與知識唷！