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新手投標4步驟 買到理想法拍屋

2020.12.28 | 新聞來源:Smart財經好讀 |

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「買法拍屋易生糾紛?」「價差都讓代標業者賺走了吧?」「要準備好全部的現金才能投標嗎?」這些都是一般人對買法拍屋的疑問,因而望之卻步。其實標法拍屋不難,只要找有「點交」(法院會負責移交使用權給得標者)的房子,事先找好銀行代墊8成餘款,上述問題都可輕鬆解決。

不過,由於買法拍屋真的有很多眉角,因此一般人若要自己標法拍屋,基本上一定要注意2大原則來篩選和出價:即(1)只買有法院點交的房子(2)用「自己願意出的最高價格」設定標價,沒買到就當沒緣分。

然而要如何取得法拍屋資訊?怎麼填寫標單和投標?點交時要注意什麼?以下用4步驟說明:

步驟1》查詢房屋資訊

司法院有彙整全台各法院的「法拍屋查詢系統」,網址為「https://aomp.judicial.gov.tw/abbs/wkw/WHD2A01.jsp」,進入網頁,「拍賣標的」選「房屋」、「拍賣程序及結果」選「一般程序」,查詢後即可設定房屋的坐落地點、面積、價格帶、拍別(第幾次拍賣),及是否點交、是否為空屋等條件。

依目前市況來說,房屋通常成交在第二拍或第三拍,因此在「拍別」的選擇上,可以從已到第三拍的房子開始看起;價格相對實惠,也有不少的物件可供選擇。

在篩選時,公告內容中最重要的就是「現場勘查筆錄」。在法院前往查封房子時,書記官會記載現場所見,包括屋子是否有外觀可見的漏水、是否有動產遺留、有無被第3人占用等。若房屋有帶租約,筆錄上也會記載租約何時到期、租金多少錢,若是想買房來投資收租的話,可依此評估報酬率。多少錢,若是想買房來投資收租的話,可依此評估報酬率。

除了司法院的查詢系統外,很多法拍代標業者也會整理出法拍屋的資料,法拍業者的網頁通常比較精美,也會放上房屋的外觀照片(但不會有內部照片,因為房子已被查封)。

步驟2》投標前備妥投標書及保證金

在投標前必須到各地方法院的服務台,購買統一規格的「投標書」,一份10元,可以多買幾份,以防寫錯或臨時想改價備用。

投標書共2頁,第1頁要寫明你是誰、要標哪個標的。標的的詳細資料都可以在法院公告裡面找到,但有3個提醒事項:

1.投標人就是未來房屋所有權人,不能更改,所以投標時就要考慮清楚。
2.有時同一案號會有甲、乙、丙、丁標,代表不同間房子,通常屬於同個債務人,投標書上務必寫清楚是哪一標。
3.一般人比較不知道如何填寫土地及建物的「願出價額」,其實這兩個金額合計就是你出價的總額。一般來說為節省日後土地增值稅,填寫原則就是「超出底價部分要加在土地上」,建物的願出價額就是法院公告的建物拍賣底價,把你出價總額扣掉建物拍賣底價,就是你的土地願出價額。

投標書第2頁是「投標保證金封存袋」,法拍屋的保證金通常是底價的2成,若要用現金支付,要先到法院出納室繳納,再把收據放入封存袋內;若欲使用支票,法院允許投標人將銀行即期支票、匯票或本票,直接放入封存袋內。注意,一般個人、公司支票,或商業本票,都不能用做投標保證金,只有銀行支票或本票才行。

開立銀行支票必須先到銀行櫃檯,銀行會確認你帳戶裡有足夠的錢,開立完成後即把這筆錢從你戶頭扣除。支票受款人可以開自己的名字,或是地方法院的全名,如果是前者,要注意「不行」禁止背書轉讓,因為你得標之後,這個錢
就抵充房屋價款,法院要直接把支票存到法院戶頭裡。

步驟3》得標後7日內需繳交 餘款或請銀行代墊

拍賣當天時間一到,拍賣處會開啟投標標櫃,讓大家投入投標書,半小時後即封閉。接著各案件的書記官會拿出標單一一檢視,並宣布每間房子的最高出價者,即得標者,再將扣除保證金後還要繳交的餘款計算出來。其餘未得標者的保證金支票,也會當場歸還。

法院規定,得標者的買屋餘款需在7日內繳交,時間很趕。若本就計畫餘款要向銀行申請代墊,在投標前就要找好有辦理法拍代墊業務的銀行,如第一銀行或聯邦銀行。一般代墊款利率從6%起跳,最高可能到12%,以日計息,同時會收取數千到數萬元的申辦手續費;過戶之後即轉為一般房貸。過戶期間可抓1.5個月到2個月。

步驟4》履勘交屋

餘款繳納完成後,法院會寄出「不動產權利移轉證明書」,寫明「買受人自領得本證書之日起,取得該不動產所有權」,讓買受人據以辦理房屋過戶。需注意的是,法院公告裡雖然表示可點交,但買受人仍須自己主動寫好點交狀(可在司法院全球資訊網裡找書狀範例),寄達書記官處。書記官會擬出「履勘」日期,並通知轄區員警一同前往,若房子未被占用,履勘即交屋。

若買到的可點交房屋裡有人占用,法院會協調雙方交屋時間,通常以1個月為限。期滿後若占用人仍未搬離,買受人可具狀聲請強制點交,屆時書記官及員警都會到場協助買受人交屋。
 
撰文:陳淑泰

 

 

 

 

 

【本文由《Smart財經好讀》提供】

關鍵字︰ 法拍屋投標
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