公共建設、民間投資大案齊發 南港商辦需求熱

2015年完工的潤泰南港車站大樓，也立刻由匯豐銀行、Intel等公司進駐而幾近滿租，隨著建設、大型開發案逐步到位，南港商辦逆勢增溫，預計未來南港商圈上看30萬坪的辦公空間，加上旅館及會展等開發項目，將帶來周邊活動人口達15萬人次，成為台北下一個商辦熱點。

早年南港區以工業為主，因此商辦建案不多，但過去幾年在台北市政府發展政策加持下吸引企業進駐南軟園區，一二期供不應求，第三期更決定只租不售，而甫推出南軟三期的平均租金就開價每坪1500元左右，甚至去年啟用的潤泰南港車站共構大樓，每坪平均租金開價達到2000元且快速去化幾近滿租，熱絡南港商辦市場之形成。近來，因飯店招商不易，且企業有辦公空間需求，中信銀也申請將總部大樓原做為旅館使用的C棟大樓4至14樓變更為辦公室使用。而2018年後五星級飯店將於南港林立，相對地南港辦公室需求殷，租金收益穩定，變更辦公室使用，收租自用兩相宜。

信義全球資產調查整理南港商辦供給情形，發現目前南港的商辦供給主要集中在軟體園區，但2018年後，供給情形將大幅調整，預計共逾30萬坪樓地板面積的辦公空間可容納至少6.5萬辦公人口，加上國家生技園區、國家會展中心、北部流行音樂中心陸續啟用，還有許多大型開發案如台肥C3、南港世界明珠、南港調車場等，雖建築細節尚未揭露，但皆確定有規劃商辦、飯店等商用空間，加上會展及影音產業活動人潮，南港周邊活動人口將上看15萬人。

相較之下，內湖科技園區屬民間開發帶動的區位發展，再逐漸形成產業聚集，而南港則是政府政策引導區域發展，因此整體規劃更完整，機能更豐富，但也因南港商辦開發規模較大，供給來源在少數企業手中，不只釋出稀少，單位面積也較大，企業想進駐南港，需求的面積須有一定單位規模，而現階段小單位的需求者，還是必須往內科尋找才有機會找到適合之標的。

信義全球資產經理王維宏指出，南港屬新興區域，辦公、商場、飯店三種商用不動產類型開發案匯集，其中漢來、凱撒、老爺、國泰商旅、華泰等飯店集團都卡位南港。預估2020年後，南港地區飯店房間總數將上看2,500間，超越信義計畫區，成為台灣星級飯店最密集的區域。商場部分，目前有中信總部、南港Citylink兩案，發展空間仍大，而商辦部分，由於南港區域質感佳，新商辦的租金及售價又較台北市核心商圈實惠，所以即便新增樓地板面積供給量大，但從目前市場需求熱度及南港車站大樓出租情形觀察，預期新商辦的去化不會太困難，尤其南港開發、建設齊發，吸引越來越多企業進駐，將成為既內科後的下一個企業總部熱區。

南港商辦供給情形整理

資料來源：信義全球資產整理

備註: 辦公人口依人均辦公空間5坪推算。